가점제와 추첨제: 84점 계산법과 면적별 비율

검토일 2026-11-05 · 주택공급에 관한 규칙과 청약홈 안내를 바탕으로 정리했습니다. 단지별 최종 기준은 입주자모집공고문입니다.

민영주택 일반공급은 물량을 가점제와 추첨제로 나눠 당첨자를 뽑습니다. 가점이 낮다면 내가 노리는 단지·면적에 추첨제 물량이 얼마나 있는지가 당첨 가능성을 좌우합니다.

1. 가점 84점 구성

무주택기간 (최고 32점)	1년 미만 2점에서 시작해 1년마다 2점씩, 15년 이상 32점. 만 30세부터 세고, 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 30세 미만 미혼이거나 유주택이면 0점입니다.
부양가족 (최고 35점)	0명 5점, 1명당 5점씩, 6명 이상 35점. 배우자, 3년 이상 같은 주민등록에 오른 직계존속, 미혼 자녀 등이 포함됩니다.
통장 가입기간 (최고 17점)	6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점, 15년 이상 17점.

예를 들어 무주택 8년(18점), 부양가족 2명(15점), 통장 9년(11점)이면 44점입니다. 부양가족 항목은 배점이 크지만 쉽게 늘릴 수 없어서, 실제로는 무주택기간과 통장 기간을 오래 유지하는 것이 기본 전략입니다.

항목 판정(무주택 기산일, 부양가족 인정 범위)을 잘못 계산하면 당첨 후 부적격 처리됩니다. 신청 전에 청약홈 '청약가점 계산'으로 다시 확인하세요.

구분	60㎡ 이하 / 60~85㎡ / 85㎡ 초과
투기과열지구	가점 40% / 가점 70% / 가점 80% (나머지는 추첨)
청약과열지역	가점 40% / 가점 70% / 가점 50%
비규제지역	85㎡ 이하는 가점 40% 이하에서 시장·군수·구청장이 정함 / 85㎡ 초과는 전량 추첨

흔히 말하는 '국민평형 84㎡'는 60~85㎡ 칸이라, 규제지역에서는 가점 경쟁이 가장 치열한 구간입니다. 가점이 낮다면 같은 단지의 59㎡ 이하 타입이나, 비규제지역의 85㎡ 초과 타입이 추첨 물량이 두껍습니다.

규제지역과 수도권·광역시 단지는 추첨제 물량의 75%를 무주택자에게 먼저 추첨하고, 남은 25%를 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)가 함께 추첨합니다. 그래서 1주택자는 추첨제에서도 확률이 낮습니다.

공고 상세 페이지의 당첨가능성 점수는 개인 가점이 아니라 단지 전체의 예상 경쟁률로 매긴 값입니다. 경쟁률이 낮으면 가점이 낮아도 기회가 있고, 경쟁률이 수백 대 1이면 추첨제 물량도 사실상 운에 가깝다는 뜻으로 보시면 됩니다.